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            房地產信托投資基金(Reits)是高端金融產品嗎?
            2016-04-15

            房地產信托投資基金(Reits)是高端金融產品嗎?

            來源李犁

            前不久,在一次房地產金融論壇上,與會者就Reits 在中國資本市場上的定位展開了討論,徑渭分明的兩種觀點:一是高端產品;二是大眾投資品。其實,所謂高端產品語焉不詳,還是讓我們正本清源,從什么是Reits談起。

            REITs Real Estate Investment Trusts, REITs) 通俗地來講,是指投資人將資金投資在由專家管理的房地產投資組合里,主要用來購買有穩定租金收入的成熟物業,以得到的收益來回報投資人。由于采取公開募集,并發行上市交易的收益憑證的形式,所以被定義為大眾投資工具。

            迄今為止,中國現在的房地產投資基金只是一種房地產投資信托計劃,而并不是真正意義上的REITs。它們之間的共同點:首先是將房地產投資作為基金投資的重要目標;其次是集中投資者的資金,交由投資專家進行投資,所以被通稱為房地產投資基金。

            不同于一般的信托產品,REITs具有鮮明的特征。它投資期限長,以成熟的商業物業為主,資金來源多是公募形式,對投資對象(限制開發項目)有限制,甚至地域有限制,屬于一種大眾投資工具,監管嚴格。每份房地產投資信托憑證都代表對某個物業一定比例的所有權,有固定資產作后盾,因而也較容易用于質押或擔保融資,收購物業需要具備獨立法人資格。相反,信托產品一般期限短,資金募集對象多為特定對象。實際上,早些時候,中國內地信托公司曾企圖通過說服監管部門批準降低信托單位金額下限和提高發行份數,以期擴大募集面,這只能算是一次逼近REITs的創新嘗試。

            我們事實上將Reits定義為資產證券化、信托和基金的交集,說明Reits具有多重屬性,但一般而言,所有的金融產品都是以其風險特征作為對其的基本描述,其鐵律是高風險、高收益;低風險低收益。經驗上看,REITs這類產品相對于股票,它投資風險較低,而且投資收益率相當于中小盤股票的平均回報,但高于大盤藍籌股。REITs所投的不是單個開發商,而是優中選優,把已開發好的項目中成熟的、有穩定現金流的項目挑出來作為投資產品,然后長期持有,以獲取租金作為投資回報。讓我們來比較Reits與直接投資房地產項目的風險,顯而易見,從流動性上來說,Reits容易變現,而直接投資卻不易變現;前者收益穩定,而后者受房地產市場的即時行情的影響較大,收益波動大;前者由房地產專業人士管理,能有效防止管理層與股東之間的利益沖突,投資者能借助管理層開拓良好的融資渠道,后者投資者要自己介入房地產的具體業務,專業化成本高,容易產生道德風險,投資者沒有便捷的融資渠道;前者通過物業類型、物業所處地區和資產類型的組合打包,能有效抵御市場變化和通貨膨脹變化,而后者物業一般集中在一種或幾種類型,地區集中,遇到突發事件或經濟周期性蕭條等因素觸發出租率下降,那么商業物業的回報肯定會受到打擊。

            其實,Reits的精髓就是投資組合。首先,Reits所持有的出租性物業,可以是住宅,也可以是寫字樓或綜合性商場等等,遇到同樣的不利經濟環境時,對不同性質的物業影響程度是不同的,有時甚至是此消彼漲的;同樣地,Reits 可以取得權益性投資回報,也可以是債權性投資回報,例如:抵押信托(Mortgage REITs)的主要投資業務是房地產抵押放款,投資人取得的是抵押貸款債權。用組合對沖風險,并鎖定收益,這就是Reits的精髓。其定位是中端產品,即適中的風險匹配適中的收益。

            如果政府不希望大力發展商業物業,并將Reits定義為鼓勵商業物業發展的所謂“高端產品”,同時希望大力發展廉租房,并且希望Reits對此有所助益,那么該考慮的就根本不是技術層面。根據香港的經驗,廉租房,稱為“公屋”,是政府預算支持并“銷售”給特定人群的“具有公共性質的財產”,對香港居民而言,不能買賣,只能繼承,也就是說,“廉租房”是以公共財政為后盾的財產再分配手段,是締造“和諧社會”的公益產品。廉租房與Reits, 正像公益產品與市場產品,很難有“緣分”,強扭的瓜不甜,兩者的“聯姻”,可能誤入歧途,事與愿違。

             

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